Nem a kereslet tűnt el, hanem a megfizethetőség romlott
Az MNB 2026. májusi Lakáspiaci jelentése szerint 2025-ben országosan 23,5 százalékkal emelkedtek a lakásárak, ami reálértéken is 19 százalékos növekedést jelentett – az elmúlt negyedszázad egyik legnagyobb éves drágulását. Ugyanebben a jelentésben a jegybank arra is felhívta a figyelmet, hogy 2025 végére a lakásárak országosan 22,5 százalékkal haladták meg a fundamentumok által indokolt szintet.
(Forrás:https://www.mnb.hu/kiadvanyok/jelentesek/lakaspiaci-jelentes/lakaspiaci-jelentes-2026-majus) MNB
Ez önmagában még nem jelent problémát, a probléma ott kezdődik, amikor az ingatlanárak gyorsabban emelkednek, mint a háztartások jövedelme. Ilyenkor hiába szeretnének sokan lakást vásárolni, egyre kevesebben képesek ugyanazt az árat finanszírozni.
A lakáspiac történetében ez nem egyedi jelenség. A kereslet rövid távon képes nagyon gyorsan reagálni a támogatásokra vagy az olcsóbb finanszírozásra, a kínálat azonban ennél lényegesen lassabban alkalmazkodik. Mire új lakások épülnek, új projektek indulnak vagy a kínálat érdemben bővül, addigra gyakran már teljesen más gazdasági környezet alakul ki.
A támogatások nemcsak több vevőt hoztak, hanem előre is hozták a vásárlásokat
Az otthonteremtési programok egyik természetes hatása, hogy sok család nem évekkel később, hanem azonnal lép a piacra.
Az MNB szerint az Otthon Start Program jelentősen átalakította a lakáspiaci kereslet szerkezetét. A fővárosban az első lakásukat vásárlók aránya egyetlen év alatt 25 százalékról 40 százalékra emelkedett, miközben a támogatott lakáshitelek aránya a teljes lakáshitel-piacon 23 százalékról 81 százalékra nőtt.
(Forrás:https://www.mnb.hu/kiadvanyok/jelentesek/lakaspiaci-jelentes/lakaspiaci-jelentes-2026-majus) MNB
Ez rövid távon természetesen élénkítette a piacot, ugyanakkor minden előrehozott vásárlásnak van egy kevésbé látványos következménye is: az a vevő, aki tavaly vagy az idén vásárolt meg egy ingatlant, néhány évig már biztosan nem jelenik meg újra a keresleti oldalon.
Ezért tapasztalható most sok helyen a kereslet mérséklődése. Nem azért, mert senki sem szeretne ingatlant venni, hanem mert azok közül sokan, akik egyébként később vásároltak volna, már megtették ezt.
A piacot azonban nemcsak a támogatások mozgatják
Az ingatlanpiac mindig érzékenyen reagál a gazdasági környezet változásaira.
A kamatok alakulása, az infláció, a reálbérek, a foglalkoztatottság, az új lakások építése, a szabályozási környezet vagy akár egy-egy jelentősebb beruházás elhalasztása is képes befolyásolni a költözési láncokat.
Sokan hajlamosak kizárólag a befektetői piac felől megközelíteni az ingatlanpiacot, miközben a tranzakciók jelentős része továbbra is élethelyzet-változás miatt történik. A család bővülése/csökkenése, nagyobb otthon, kisebb fenntartási költségű lakás, munkahelyváltás vagy éppen egy új városrész fejlődése mind olyan tényezők, amelyek önmagukban is keresletet generálnak.
Éppen ezért egy-egy nagyobb fejlesztés vagy kiemelt beruházás elhalasztása nemcsak az építőipart érinti. Hatással lehet azokra a családokra is, akik ezekhez a projektekhez kapcsolódva tervezték a következő lakásvásárlásukat, ez pedig közvetve az egész költözési láncot lassíthatja.
Az árkövetési csapda: amikor az eladó végig a piac mögött fut
A legtöbb eladó számára teljesen logikusnak tűnik a következő gondolatmenet:
"Ha most nem sikerül eladni, majd később engedünk egy kicsit az árból."
Ez egy emelkedő piacon valóban működhet. Ha az ingatlanok ára hónapról hónapra emelkedik, akkor egy kezdetben kissé optimista irányárat a piac idővel akár utol is érhet. Csökkenő vagy oldalazó piacon azonban egészen más történik.
Ha a piaci árak lassan, de folyamatosan mérséklődnek, akkor a kisebb, havi árcsökkentések sokszor nem hozzák közelebb az ingatlant a piachoz. Mire az eladó kétmillió forintot enged az árból, addigra maga a piac is lejjebb került. Az ingatlan tehát hiába lett olcsóbb, továbbra is a hasonló adottságú ingatlanok fölött marad.
Ez az úgynevezett árkövetési csapda.
Sok eladó ilyenkor azt érzi, hogy folyamatosan engedett, mégsem történik semmi. A valóságban azonban nem találkozott a piaci realitással, hanem végig annak lemaradó követője maradt.
Ez nem csupán hosszabb értékesítési időt eredményezhet, hanem azt is, hogy végül az ingatlan alacsonyabb áron kel el, mint amennyiért hónapokkal korábban még lett volna rá komoly érdeklődő.
Miért értékelődik fel minden komoly vevő?
Az elmúlt években a gyors áremelkedés miatt sok vásárló úgy gondolkodott, hogy ha nem lép azonnal, néhány hónap múlva ugyanaz az ingatlan már drágább lesz.
Ez a pszichológia most megfordulni látszik.
Ha a vevők azt érzékelik, hogy az árak lefelé keresik az új egyensúlyt, akkor természetes reakció, hogy egy részük kivár. Sokan úgy gondolják, hogy néhány hónap múlva kedvezőbb áron találhatnak hasonló ingatlant.
Ez nem jelenti azt, hogy eltűnnek a vevők. Inkább azt, hogy megváltozik a döntési mechanizmusuk.
Ennek egyik következménye, hogy a valóban komoly, finanszírozással rendelkező, döntésképes vevők felértékelődnek. Míg egy-két évvel ezelőtt egy jó ajánlatból gyakran több is érkezett ugyanarra az ingatlanra, ma sok esetben egyetlen komoly érdeklődő is komoly értéket képvisel.
Ezért a jelenlegi piacon különösen fontos felismerni a valódi piaci ajánlatot.
Ha egy ingatlan aktuális piaci értéke 70 millió forint, és érkezik egy komoly, finanszírozható ajánlat ezen a szinten, akkor érdemes azt a jelenlegi piaci környezet ismeretében értékelni. Nem azért, mert biztosan tovább csökkennek az árak, hanem azért, mert egy lassan lefelé korrigáló piacon könnyen előfordulhat, hogy néhány hónappal később ugyanennek az ingatlannak a piaci értéke már alacsonyabb lesz vagy egyszerűen sok idő kell ahhoz, hogy elkeljen az ingatlan, aki a piac felett jár már nem csak napokról vagy hetekről beszélhetünk, hanem sokkal hosszabb intervallumokról, ami a tulajdonos céljait is akadályozhatja.
A legnagyobb kockázat ilyenkor nem az, hogy túl olcsón adjuk el az ingatlant, hanem az, hogy a piac közben elhalad mellettünk.
A jó ingatlan ma is gyorsan gazdára talál
A lassuló piac egyik legfontosabb tanulsága, hogy ma már nem elegendő kizárólag az elmúlt évek áremelkedéséből kiindulni.
A vevők sokkal tudatosabbá váltak. Több ingatlant hasonlítanak össze, hosszabb ideig keresnek, részletesebben vizsgálják az állapotot, az energiahatékonyságot, a fenntartási költségeket és a környezetet is.
Ez azonban nem jelenti azt, hogy ne lennének sikeres értékesítések, éppen ellenkezőleg.
A megfelelően árazott, jó állapotú, reálisan pozicionált ingatlanok ma is viszonylag gyorsan vevőre találnak. A különbség inkább abban rejlik, hogy a piac ma sokkal kevésbé tolerálja a túlzott optimizmust.
Míg néhány évvel ezelőtt egy magasabb induló ár még sok esetben "belefért", ma ugyanaz a stratégia hónapokkal hosszabb értékesítési időt eredményezhet.
A jelenlegi piaci környezetben ezért minden korábbinál fontosabb a pontos piaci összehasonlítás, a reális induló ár meghatározása és a folyamatos piaci visszajelzések figyelembevétele.
Ez nem csupán az eladók érdeke, a vevők számára is kiszámíthatóbb és átláthatóbb döntési helyzetet teremt, ami végső soron a teljes piac működését segíti.
A profi piacralépési árazásban érdemes szakember segítségét igénybe venni.
Mi várható a következő időszakban?
A legfontosabb kérdés természetesen az, hogy merre tart innen a magyar lakáspiac, mivel erre senki sem tud pontos választ adni, és felelősen nem is érdemes jóslatokba bocsátkozni. Az ingatlanpiacot egyszerre befolyásolják a kamatok, a gazdasági növekedés, a foglalkoztatottság, a lakásépítések, az infláció, az állami támogatások, valamint a szabályozási és beruházási döntések is.
Néhány tendencia azonban már most is jól látható.
Az MNB előrejelzése szerint 2026-ban jelentősen bővülhet az új lakások kínálata, ( bár 2026 augusztusában pont olyan szabályozási döntés született, ami hátráltatja a kiemelt projektek megépítését). Míg 2025-ben mindössze 12 ezer új lakás kapott használatbavételi engedélyt – ez volt a legalacsonyabb érték 2016 óta –, addig 2026-ban már mintegy 15 700 új lakás átadásával számolnak, ami közel 30 százalékos növekedést jelenthet. Emellett 2025-ben országosan 37 százalékkal, 2026 első negyedévében pedig további 64 százalékkal nőtt a kiadott építési engedélyek száma, ami arra utal, hogy a következő években a kínálat tovább bővülhet. MNB
Ez önmagában kedvező folyamat. Egy egészséges ingatlanpiacon ugyanis nem kizárólag a kereslet növekedése, hanem a kínálat alkalmazkodása is szükséges ahhoz, hogy az árak hosszabb távon fenntartható pályán maradjanak.
Ugyanakkor a kínálat bővülése nem jelenti automatikusan azt, hogy minden térségben vagy minden ingatlantípusnál árcsökkenés következik be. Magyarország lakáspiaca rendkívül heterogén. Egészen más folyamatok zajlanak Budapest belvárosában, az agglomerációban, egy vármegyeszékhelyen vagy egy kisebb vidéki településen. Az árakat helyi munkaerőpiaci folyamatok, közlekedési fejlesztések, új beruházások, sőt egy-egy nagyobb munkáltató megjelenése vagy távozása is jelentősen befolyásolhatja.
Ezért egyre kevésbé működnek azok az általános kijelentések, hogy „most érdemes venni” vagy „most érdemes eladni”. Sokkal inkább az adott ingatlan, az adott település és az adott élethelyzet alapján lehet felelős döntést hozni.
A legnagyobb hiba ma a szélsőséges gondolkodás
Az ingatlanpiacon a szélsőséges reakciók ritkán vezetnek jó eredményre.
Az egyik véglet szerint most mindenáron el kell adni, mert az árak csak lefelé mehetnek. A másik szerint pedig érdemes évekig várni, mert hamarosan jelentős áresés következik, miközben a valóság ennél sokkal árnyaltabb.
Az elmúlt évek rendkívül gyors áremelkedése után természetes, hogy a piac új egyensúlyt keres. Ez azonban nem egyetlen országos árszintet jelent, hanem azt, hogy a különböző részpiacok eltérő sebességgel alkalmazkodnak. Lesznek olyan területek, ahol az árak hosszabb ideig stagnálnak, máshol mérsékelten csökkenhetnek, míg bizonyos lokációkban továbbra is erős maradhat a kereslet.
Éppen ezért ma talán fontosabb a helyes árazás, mint az elmúlt tíz év bármely időszakában.
A jól pozicionált ingatlanok ma is elkelnek. A túlárazottak viszont könnyen belesodródhatnak az árkövetési csapdába, ahol hónapokon keresztül követik a piacot anélkül, hogy valóban utolérnék azt.
A következő időszak nyertesei nem a legmerészebbek lesznek
Az elmúlt években sokszor az nyert, aki gyorsabban döntött, a következő években valószínűleg inkább azok kerülnek előnybe, akik pontosabban mérik fel a piacot.
Az eladók számára ez azt jelenti, hogy a siker kulcsa egyre inkább a reális induló ár, a megfelelő piaci pozicionálás és a folyamatos alkalmazkodás lesz.
A vevők számára pedig azt, hogy a nagyobb kínálat és a kiegyensúlyozottabb piac több választási lehetőséget teremt, ugyanakkor a valóban jó ár-érték arányú ingatlanokra továbbra is gyorsan reagálni kell.
Összegzés
A magyar lakáspiac jelenleg átalakulásban van, véletlenül sem összeomlásban, az elmúlt 20 év legrosszabb piacán is több mint 80.000 db ingatlan cserélt gazdát, most közel sem járunk ott.
Az elmúlt évek támogatott kereslete és rendkívül gyors árnövekedése után most egy olyan időszak következik, amikor a piac ismét közelebb kerülhet a gazdasági realitásokhoz. Ez természetes folyamat, amelyet egyszerre alakítanak a jövedelmek, a hitelpiac, az új lakások kínálata, valamint a gazdasági és szabályozási környezet változásai. MNB
Talán éppen ezért ma nem az a legfontosabb kérdés, hogy emelkednek vagy csökkennek-e az árak, hanem az, hogy az adott ingatlan ára találkozik-e a piac valós fizetőképességével.
Mert végső soron nem a hirdetési ár, nem a tavalyi rekordok és nem is a várakozások alakítják a piacot, hanem azok a döntések, amelyeket a vevők és az eladók nap mint nap meghoznak, és egy változó piacon ezeknek a döntéseknek minden korábbinál nagyobb jelentőségük van.
